2026년 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자가 반드시 점검해야 할 실제 상담용 질문지 정리. 주택 수 판정부터 양도세·종부세·증여 전략까지, 매도 시점에 따라 1억 원 이상 차이 날 수 있는 핵심 포인트를 한눈에 확인하세요.
1️⃣ 기본 현황 점검
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⬜ 현재 세대 기준 주택 수는 몇 채인가?
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⬜ 세대원(배우자·직계존비속) 명의 주택이 포함돼 있는가?
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⬜ 각 주택의 소재지가 조정대상지역인가?
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⬜ 지방 저가주택 등 주택 수 제외 요건에 해당하는 주택이 있는가?
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⬜ 일시적 2주택 상태인가? (기한 내 처분 가능 여부)
2️⃣ 양도세 중과 유예 적용 가능 여부
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⬜ 매도 예정일이 2026년 5월 9일 이전인가?
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⬜ 계약 체결 시점 기준으로 유예 적용이 가능한가?
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⬜ 유예 기간 내 매도 시 장기보유특별공제 적용 대상인가?
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⬜ 유예 종료 후 매도 시 중과세율(+20%p 또는 +30%p) 적용 대상인가?
👉 체크가 하나라도 “아니오”라면
→ 세금 1억 원 이상 차이 가능성 존재
3️⃣ 매도 대상 주택 우선순위 점검
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⬜ 주택별 양도차익 규모를 정확히 계산했는가?
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⬜ 가장 차익이 큰 주택부터 정리하는 것이 유리한가?
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⬜ 보유 기간이 짧아 공제 혜택이 적은 주택은 무엇인가?
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⬜ 실거주 요건을 충족해 비과세 가능성이 있는 주택은 있는가?
4️⃣ 보유 전략 점검 (종부세)
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⬜ 6월 1일 기준 종부세 대상 주택 수는?
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⬜ 공시가격 합계가 **기본공제(9억)**를 초과하는가?
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⬜ 향후 2~3년간 종부세 누적 부담액을 계산했는가?
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⬜ 보유 유지 시 현금흐름에 부담은 없는가?
5️⃣ 증여 전략 검토
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⬜ 양도보다 증여가 유리한 주택이 있는가?
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⬜ 증여 시 취득세(12%) 부담을 감당할 수 있는가?
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⬜ 수증자의 향후 매도 시점까지 세금 구조를 계산했는가?
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⬜ 증여 후 가족 간 주택 수 합산 문제는 없는가?
6️⃣ 조정대상지역 최종 확인
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⬜ 해당 지역이 현재도 조정대상지역인가?
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⬜ 최근 해제·재지정 가능성은 없는가?
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⬜ 계약 전 국토교통부 최신 고시를 확인했는가?
7️⃣ 최종 의사결정 체크
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⬜ “지금 매도 vs 보유 지속” 중 숫자로 비교했는가?
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⬜ 세금만 보고 판단하지 않고 전체 구조를 봤는가?
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⬜ 매도 시점이 자산 전략상 분기점임을 인지하고 있는가?
🔎 한 줄 정리
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2026년 5월 9일 이전: 선택권이 있다
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2026년 5월 9일 이후: 선택권이 줄어든다
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다주택자는 지금이 결정해야 할 구간
